Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından, Ernst & Young liderliğinde ve Temel Gayrimenkul takviyesiyle gerçekleştirilen “AVM Bölümü Finansal Problemlerine Yaklaşımlar ve Tahlil Önerileri” başlıklı rapora nazaran, son yapılan düzenlemeler nedeniyle AVM’lerin pahası yüzde 47 düşerken, yatırımlar ise yüzde 56 geriledi. Kelam konusu raporun sonuçlarının paylaşıldığı toplantıda konuşan AYD Lideri Prof. Dr. Hüseyin Altaş, son yıllarda hayata geçen yasal mevzuatların kesime finansal tesirlerini kıymetlendirdi. Altaş, “2016’da AVM’nin işletiminin düzenlenmesi, 2018’de dövizle kiralama yasağı, 2019’da borçlar kanunda artış oranıyla ilgili düzenleme, 2020’de ertelenen yükümlülüklerin borçlar kanundaki yürürlüğe girişi ve son olarak da yeniden ortak alan düzenlemesi yapıldı. Bilhassa 2018 yapılan düzenleme ile AVM’lerin finansal masraflarının kiralara oranı 3,41 katına çıktı. Yani borçlu AVM’lerin kira geliri borçlarını ödeyemez hale geldi. 2019’da borçlar kanunda yapılan değişiklikle kirada TÜFE 12 aylık ortalama kaidesi getirilmişti. Bu ortalamayla kira artışları yüzde 114 oldu. Meğer olağan enfl asyon oranında artış olsaydı yıllık bazda bu oran yüzde 167, döviz ile devam etseydi de yüzde 282 olacaktı. Artışlar ile değerleme yapıldığında AVM’lerin bedeli Euro bazında yüzde 47 düştü. Bizim AVM’ler olarak birinci önceliğimiz hayatta kalmak için kira geliri elde etmek. Fakat hayata geçen regülasyonlar, gelirimizin daima düşmesine yol açtı” dedi.
Ortak sarfiyatların yüzde 47’si tahsil edilemiyor
Ortak alan gelirleri ile ilgili de konuşan Altaş, “Düzenlemeler sonucunda tahsilatlar daima olarak geriledi. Ortak alan masraflarının gelirlerle karşılanma oranı 2017’de yüzde 71 iken, bu oran 2021’de yüzde 53’e düştü. Yani sarfiyatların yalnızca yüzde 53’ünü perakendecilerden tahsil edebiliyoruz. Son yönetmelik ile bu oran ne olur bilemiyoruz. Sonuç olarak hem kira gelirlerimiz hem de ortak alan gelirlerimiz önemli manada düştü” tabirlerini kullandı. Dalın nefes alabilmesi için yapılması gerekenler konusunda ise Altaş, şu tabirleri kullandı: “Ticari gayrimenkul kira rejimi bir an evvel birçok ülkede olduğu üzere Türkiye’ye de getirilmeli. Hollanda, Almanya ve İsviçre üzere ülkelerdeki bilgiler de gösteriyor ki ticari gayrimenkul kira rejimi farklıdır, konut farklıdır. Toplumsal hukuk devleti güçlüye karşı zayıfı muhafaza güdüsüyle kontratları düzenler. Birçok perakendeci AVM karşısında güçlü pozisyondadır. Korunması gereken tahminen de AVM yatırımcısıdır. Düzenleme yapılması halinde memleketler arası ve mahallî yatırımcıların tekrar kesime yatırım yapacağına inanıyoruz. Zira aşikâr noktalarda AVM doygunluğuna ulaşılsa da 13 vilayette hala AVM yok. Tahminen AVM’lerin ne kurallarda, nerelerde ve ne sıklıkla yapılacağı da regüle edilebilir.” Toplantıda verilen bilgilere nazaran hali hazırda AVM’lerin yüzde 12’si TL olmak üzere 13 milyar dolar borcu bulunuyor. Altaş, “Mevcut borçların yüzde 23’ünün vadesi bu yıl, yüzde 51’inin 2023 ve kalan da 2024 ve sonrası. Ödeme riskimizin en yüksek olduğu yıllar 2022, 2023 ve 2024 yılları. AVM’ler kredi döndürmek için bankalar ile görüşüyorlar lakin adaletli bir durum yok. Tüm dallara el atıldı. AVM bölümü ile de iş birliği yapılarak bunların düzenlenmesini talep ediyoruz” dedi.
AVM yatırımları yüzde 56 azaldı
AYD Lider Yardımcısı Cem Eriç de 2021 sonu prestiji ile AVM sayısının 442’ye kiralanabilir alanın ise 14 milyon metrekareye yükseldiğini söyledi. 2023 prestiji ile bu sayının 15 milyon metrekareye çıkmasının beklendiğini anlatan Eriç, “2007-2017 ortasında süratle artan AVM yatırımları 2018 sonrasında dikkat cazibeli bir süratle azaldı. Yeni arz her yıl yüzde 56 düşerek 890 bin metrekareden 390 bin metrekareye ve 28 olan adet de 9’a geriledi. Halihazırda 13 vilayette hala AVM yok” dedi.
1,4 milyar ziyaretçi ile 2019’un gerisinde
AVM’lerin salgının negatif tesirini üzerlerinden hala atamadığını da belirten Eriç, bu hususta şu bilgileri paylaştı: “Rakamların tepe yaptığı yıl olan 2019’da AVM’ler yıl genelinde 2,2 milyar ziyaretçi ağırladı. Bu sayı 2021’de 1,4 milyar adet olarak gerçekleşti. Bu yılın temmuz ayı prestiji ile ise ziyaretçi sayısı, 2019’un hala yüzde 12 gerisinde” diye konuştu.
Kira geliri Euro bazında yüzde 53 geriledi
Kira gelirlerinin geride kalan periyotta Euro bazında değerli oranda gerilediğine dikkat çeken Cem Eriç, “2017-2021 kıyasına nazaran metrekare başına düşen kira geliri yüzde 53 geriledi. Bu proje finansmanını dövizli yapmış AVM’lerin en büyük sorunlarından biri. Borç döviz olarak büyürken, gelirler TL olarak düşüyor. Borçların faizlerini dahi ödemekte zorlanıyor AVM’ler” dedi. Yaratılan ekosistem ile ilgili de bilgi veren Cem Eriç, şöyle devam etti: “AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte değerli bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem, birçok farklı dalı besliyor. 2021’de yaratılan gelir 388 milyar TL’ye yükseldi. GSYH olarak bakıldığında da 257 milyar TL’lik bir katkı yapılmış. Bu Türkiye GSHY’sinin yüzde 4’üne eşit. Öte yandan 2.1 milyon kişilik çalışanla da toplam istihdamın yüzde 7,4’ünü sağlıyor. 2021’de yaratılan 69 milyar TL vergi ile de toplam vergi gelirleri için de yüzde 5’lik hisse aldı. Türkiye için kıymetli bir paha olan ihracat konusunda ise yabancılara yapılan satışlar ile değerli bir işlev üstleniyorlar. AVM’ler mahallî perakendecinin markalaşması, yurtdışına açılması ve online ticaret üzere birçok alanda da kıymetli işlevler üstleniyor” açıklamasında bulundu.
Kur uyumsuzluğu giderilmeli
Toplantıda AVM kesimine yönelik tahlil tekliflerini ileten Ernst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koç, “Tacirler ortasındaki kiralama süreçlerinin konut hedefli kiralamadan farklı bir biçimde düzenlenmesini öneriyoruz. İdare ve pazarlama sarfiyatları dahil bütün masrafların AVM idaresi ve kiracılar ortasındaki mutabakata nazaran paylaşılmasının kıymetlendirilmesi isabetli olur. Kısa vadeli bir tahlil olarak; kira artışlarının yıllık/dönemlik TÜFE oranında yapılması, enfl asyon oranlarındaki değişimin adil bir formda yansıtılmasını sağlar. Gelir/borç ödeme istikrarı gözetilerek vade yapısının yine kurgulanması ve kredilerin büsbütün tasfiyesi yerine sürdürülebilir bir borçluluk düzeyi korunması da kıymetlendirilebilir. Kredi borçları ile gelirler ortasındaki kur uyumsuzluğunun giderilerek borç/gelir istikrarının tekrar oluşturulması ve kredi borçlarının kısmen yahut büsbütün TL’ye dönüştürülmesi de değerlendirilmeli” dedi.
